저당권, 근저당권 차이

저당권, 근저당권 차이

안녕하세요. 아이꾸준입니다.

 

요즘 주택가격하락으로 맘 졸이시는 분들이 많으실 텐데요.

 

왜냐하면 주택담보대출때문에 그렇습니다. 8억짜리 집을 5억 대출받고 3억은 내 돈으로 구입을 했는데, 집값이 7억, 6억이 되고 거기에 대출이자까지 나가니 체감되는 손실금액이 매우 크기 때문입니다.

마음이 아프시겠지만, 지금 매도하게 되시면 손실이 확정되는 것이여서 버틸 수 있을 때까지 버티시는 방법도 있습니다. 2008년 고점에 잡으신 분들이 버티고 버텨서 2014년에 다시 원금을 회복했고 2022년 현재 꽤나 큰 수익을 가져가신 분도 계십니다. 그 시간을 참는 게 변수이긴 합니다.

 

거두절미하고 오늘의 주제인 저당권, 근저당권에 대해 살펴보겠습니다.

 

 

저당권

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저당권(抵當權)

 

채권자(은행)가 돈을 빌려주는 대신 채무자(개인)의 부동산을 담보로 하여 다른 후순위 채권자보다 우선하여 채무를 변제받을 수 있는 권리

 

우리가 내집마련을 할 때 대출을 받습니다. 현실적으로 5억, 10억 되는 주택을 오로지 내 돈만으로 구매하기에는 불가능하기 때문입니다. 그래서 은행의 도움을 받습니다. 물론 대가는 있습니다.

 

그 대가가 바로 저당권입니다. 혹여나 채무자가 부채를 상환하지 못했을 때를 대비해서 대출을 받은 사람의 집을 담보로 대출을 해주는 것입니다. 채권자인 은행도 돈을 공짜로 얻는 건 아니니까요.

혹여나 채무자가 대출을 상환하지 못하게 되면 채권자인 은행은 경매신청을 할 수 있게 되고, 채무자는 집에 대한 소유권을 잃게 됩니다. 말 그대로 거리로 나앉게 되는 것입니다.

 

 

 

근저당권

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근저당권(根抵當權)

 

계속적인 거래관계로부터 발생하는 불특정 다수의 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위해 설정하는 저당권

 

말이 좀 어려운데요. 쉽게 설명해보겠습니다.

근저당권은 저당권의 한 종류입니다.

 

일반적인 저당권에 관한 거래는 거의 99%가 근저당권과 관련되어 있습니다. 그러므로 우리는 근저당권만 잘 알면 됩니다. (민법 등을 공부하는 경우는 제외)

 

일반적인 저당권은 대출금액만큼만 담보를 잡는다면

근저당은 보통 대출금액의 110~120%로 담보를 잡습니다. 이를 채권최고액이라 합니다. 대출금액보다 많이 채권최고액을 설정하는 이유는 채무자가 대출상환이 불가능해질시 이자비용 및 경매비용 등까지 포함하기 때문입니다.

채권최고액이란? (등기부등본 꼭 확인하세요)

결국 우리가 대출을 받는다는 건 채무자가 집을 담보로한 채권을 발행하는 것입니다. 은행은 그 채권을 우리에게 돈을 주고 사는 것이죠. 집에 대한 소유권과 함께요.

이 집의 법적 소유권은 채무자에게 있지만, 대출금을 상환하지 못한다면 채권자인 은행이 언제든 그 소유권을 가져갈 수 있다는 것을 말합니다. 정확히는 경매에 넘기는 것이죠.

 

출처: https://www.eroomfunding.com/cast/65

결론적으로

1. 내 집마련을 위해 은행에서 대출을 받는다.

2. 은행은 내 집에 근저당권을 설정하고 채권최고액이 설정된다.

3. 만약 내가 대출상환을 하지 못하게 집이 경매에 넘어가게 되고 채권최고액만큼 빚이 생기게 되는 것이다.

 

이 정도만 알고가시면 충분합니다.

 

조금 어려우실 수 있지만 자본주의에서 내 돈, 내 자산을 지키기 위해서는 공부가 필요한 것 같습니다. 특히 우리의 목표가 부자가 되는 것이기 때문에 진짜 돈이라 할 수 있는 자산을 내 소유권으로 만드는 것이 정말 중요하다고 생각합니다.

 

감사합니다.