미등기 전매란? (가등기 전매, 중간생략 등기)

미등기 전매란? (가등기 전매, 중간생략 등기)

안녕하세요. 아이꾸준입니다.

 

최근 부동산 시장이 안좋아짐에 따라 좋지 않은 기사들이 많이 나오고 있습니다.

그래서 손해를 최소화하려는 불법거래가 이뤄질 수도 있는데요. 이러한 불법 거래를 알고 방지하실 수 있는 게 좋습니다.

이번 포스팅에서는 미등기 전매에 대해 알아보겠습니다.

 

전매

---

轉賣, Resale

우선 전매에 대해 간단히 알아보겠습니다.

전매는 한자단어로, '다시 판다'라는 뜻을 가지고 있습니다.

 

한국 부동산 분양시장은 주로 선순위 분양 제도로, 아직 지어지지 않은 아파트를 돈을 지불하여 그 아파트에 입주할 수 있는 입주권을 가지게 됩니다.

 

하지만 아파트라는 재화는 만드는 데 시간이 오래 걸리고, 그 시간동안 구매 당사자에게 특정 일이 생겨 그 아파트에 입주하지 못하는 일이 생길 수 있습니다. 그러면 그 당사자는 계약을 포기해야 하는데, 그럼 계약금을 잃게 됩니다. 이런 계약금의 손실을 최소화하면서 타인에게 입주권을 양도하는 것을 전매라고 합니다.

 

미등기 전매

---

부동산 등기란?

미등기 전매: 등기없이 계약금만 내고 계약을 한 후 잔금일에 등기를 치지 않은 상황에서 집을 매도하여 잔금을 지불하는 것

미등기 전매는 다른 말로 가등기 전매, 중간생략 등기 라고도 합니다.

 

예시를 통해 설명드리겠습니다.

A와 B가 3억짜리 아파트 매매거래 계약을 진행합니다.

A는 매도자, B는 매수자입니다.

 

매수자인 B는 계약금으로 매매가의 10%인 3천만원을 계약금으로 내고, 남은 2억 7천만원 잔금을 두달 후에 지불하겠다고 계약서를 씁니다.

 

그런데 여기서 새로운 인물인 C가 등장합니다. C는 A가 팔려는 아파트를 매수하고 싶은 사람입니다.

여기서 A와 B는 이미 계약서를 쓴 상황이므로, B가 C에게 3억 3천만원에 매도하겠다고 합니다. 그러고 B와 C가 매매 계약을 체결합니다. 갑자기 B가 매도자가 된 것이죠.

 

사실 이런 상황이라면 잔금을 지불하지 않았기에 아직 소유권이 A에게 있습니다. 정식 루트라면 A는 B와 맺은 계약을 해지하고 다시 처음부터 C와 계약을 체결해야 합니다.

 

하지만 문제는 A가 계약을 해지하게 되면 배액배상이라고 하여 계약금의 2배를 B에게 지불해야 합니다. 계약금이 3천만원이므로 6천만원을 B에게 지불해야 합니다. 그러면 C에게 3억 3천만원에 팔더라도 쌤쌤이 되는 것이지요. 그러니 굳이 힘들게 정식 절차를 밟지 않는 것입니다.

결국 B와 C가 매매계약을 하고 C에게 3억 3천만원을 받아 A에게 2억 7천만원을 건냅니다. 여기서 B는 가운데서 3천만원이라는 이득을 가지게 됩니다. 3억에 산걸 3억 3천만원에 팔았으니까요.

 

바로 이 과정이 미등기 전매입니다. B는 한순간도 아파트에 등기를 치지 않았는데도, 중간에서 계약을 했다는 것만으로 이득을 착취한 것입니다.

 

미등기 전매는 불법입니다. 반드시 주의하셔야 합니다. 미등기 전매는 범죄입니다.

 

미등기 전매가 불법인 이유는 등기가 안되기 때문에 탈세의 목적이 다분하기 때문입니다. 해당 아파트의 등기부등본에는 B의 이름은 올라가지 않습니다. 그래서 취득세, 양도소득세도 납부하지 않습니다. B는 가운데서 3천만원을 꽁으로 얻게 된 것입니다.

 

예전에 지금처럼 부동산 거래가 투명해지기 이전에는 이런 경우가 많았다고 합니다. 속칭 '떴따방' 이라는 단어 한번쯤 들어보셨을 겁니다. 아파트 분양 현장에 나타나서 미등기 전매를 중개하는 행위를 뜻합니다. 미등기 전매를 하면서 중개인들이 중간에 수수료를 받아먹는 것이죠.

미등기 전매는 분명 잘못된 거래방법이 맞습니다. 이를 범죄라고 규정할 정도면, 사회에 미치는 영향이 크다는 뜻이고, 그만큼 근절해야하는 것이라고 볼 수 있습니다.

 

미등기 전매 처벌

---

미등기 전매를 한 경우 당사자는 심하면 징역을 살게 될 수 있습니다. 미등기 전매로 얻은 이익은 물론 전부 국가에 환수됩니다.

미등기 전매가 적발된 경우 거래당사자에게 형사처벌, 과징금 부과, 중과세 등 막대한 불이익을 줍니다. 왜 이렇게 강력하게 처벌을 할까요? 바로 탈세가 가능하기 때문입니다. 국가는 세금으로 먹고 사는 데 세금을 내지 않으면 국가가 정상적으로 운영되기 어려워지기 때문입니다.

 

우리나라에서 미등기 전매를 했다가 국가 및 공공기관에 적발되면 아래와 같은 처벌을 받게 됩니다.

 

1. 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금(부동산등기특별조치법)
2. 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금(부동산 실권리자등기에 관한 법률)
3. 조세범 처벌법에 의한 처벌
4. 형법상 사문서위조, 위조사문서행사에 대한 처벌