전월세 전환율이란?

전월세 전환율이란?

 

안녕하세요. 아이꾸준입니다.

 

최근 부동산 시장 폭등과 임대차3법, 대출 규제 등으로 전세가 매우 귀해졌습니다. 전세가도 많이 올랐습니다.

 

그래서 많은 사람들이 월세로 점점 전향하고 있습니다. 아래와 같은 기사를 심심치 않게 볼 수 있습니다.

 

 

출처: https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2022/02/190314/

만약 전세로 3억을 내고 살고 계시던 분이, 금리 인상으로 월세로 전환하게 된다면 월세보증금이 1억이라고 한다면 월세로는 얼마를 내야할까요?

 

이때 바로 전월세 전환율이라는 개념이 사용됩니다.

 

전월세 전환율은 말 그대로 전세에서 월세로 혹은 월세에서 전세로 바꿀 때 적용되는 비율입니다.

 

위 굵은 글씨로 쓴 예시로 설명해보겠습니다.

 

전세보증금이 3억이었는데, 월세로 바꾸면서 월세보증금을 1억으로 한다면 월세는 얼마를 내야할까요?

 

생각보다 간단합니다.

 

우선 전세보증금에서 월세보증금을 빼줍니다. 위 예시에서는 3억 - 1억 = 2억 이 되겠지요. 즉 전세금 2억 분량에 대한 월세를 내면 됩니다.

 

여기서 필요한 게 바로 -전월세 전환율입니다.

 

 

 

https://kosis.kr/statHtml/statHtml.do?orgId=408&tblId=DT_30404_N0010 - 전월세 전환율 지역별 표 (KOSIS)

 

전월세 전환율은 지역별로 다르게 적용됩니다. 전국 아파트 전월세 전환율은 4.5%이므로 4.5%로 계산해보곘습니다.

 

위에서 전세보증금과 월세보증금의 차이인 2억을 구했습니다. 2억에 전월세 전환율을 곱해줍니다.

 

2억 × 4.5% = 900만원입니다. 이게 1년동안 내야할 총 월세입니다. 전세금 2억분에 해당하는 금액입니다.

 

900만원을 12로 나눠줍니다. 월마다 내는 금액, 월세를 구하기 위해 12개월로 나눠주는 것입니다.

 

3억 전세에서 보증금 1억 월세로 바꾸려면 매월 75만원을 납부하면 됩니다.

 

즉, 3억 전세 = 1억 보증금 월세 75만원 이라는 뜻입니다. (전월세 전환율: 4.5%)

 

이제 전월세 전환율이 왜 필요하신지 아시겠죠?

 

 

 

여기서 중요한건, 우리가 전세가 유리할지 월세가 유리할지를 따지는 겁니다. 결국 내 지갑에서 돈이 적게 나가는 게 좋은 거겠죠?

 

예시를 들어보겠습니다. 전세자금대출 금리가 4%, 전월세전환율이 4.5%일때 월세보증금을 얼마로 하는 게 월세가 더 유리할까요? 

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3억 전세라고 했을 때, 매달 납부하는 이자는 아래와 같습니다.

전세자금 3억을 대출할때 4%의 대출금리이면 매월 100만원씩 납부해야 합니다. (거치식으로 가정)

 

월세보증금을 $x$ 라 두면, 월마다 나가는 금액은 아래와 같습니다.

 

월세보증금에 대한 대출 이자: $x$ × $4/100$ × $1/12$

월세: $x$ × $4.5/100$ × $1/12$

 

이 두 금액의 합이 100만원보다 작으면 월세가 유리한 게 되므로 

 

100만원 > $x$ × $4/100$ × $1/12$ +$x$ × $4.5/100$ × $1/12$ 이렇게 두고 부등식을 풀면

 

x < 1.4억

 

즉, 월세보증금을 1.4억 이하로 설정하면 월세가 더 유리한 게 됩니다. 물론 이는 전월세 전환율은 4.5%로 두고 계산한 것이기 때문에 지역마다 전월세 전환율이 다르므로 지역마다 결과는 다르게 나올 것입니다.

 

전월세 전환율을 적용하는 공식을 정리해보면

이렇게 쓸 수 있습니다. 전세의 경우 계약만기시 원금을 돌려받을 수 있습니다. 원금보전이라고 생각하실 수 있지만 전세금으로 투자를 하거나 예금을 넣었을 때 발생하는 수익을 얻을 수 없습니다. 즉 기회비용입니다.

 

하지만 월세는 전세금에 비해서 적은 금액이 나가지만, 월세는 보증금을 제외하면 돌려받을 수 없는 금액입니다.

 

조금 어려우셨을 수 있는데요. 그래도 전세가 유리할지 월세가 유리할지 따져보아야 내 지갑에 있는 돈을 조금이라도 더 지킬 수 있습니다. 조금 번거로우시더라도 꼭 따져보셔서 조금이라도 유리한 임대방식을 선택하시길 바랍니다.

 

감사합니다.