채권최고액이란? (등기부등본 꼭 확인하세요)

채권최고액이란? (등기부등본 꼭 확인하세요)

안녕하세요. 아이꾸준입니다.

 

최근에는 부동산에 관심이 많아서 부동산을 이곳 저곳 알아보고 있습니다.

 

그런데 오늘 부동산 한 곳에 전화하면서 '채권최고액이 7.2억이다'라는 말을 듣게 되었습니다.

출처: 네이버부동산

 

채권최고액이 뭐지... 전화를 끊고 채권최고액이 무엇인지 찾아보았습니다.

 

 

채권최고액

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채권최고액은 집을 담보로 대출을 해준 주체가 집주인에게 돈을 돌려달라고 청구할 수 있는 최대 금액이다. 보통 대출금의 120%를 채권최고액으로 설정한다.

 

근저당권으로 담보되는 채권은 현재 또는 장래에 발생할 채권으로 일정한 금액을 한도로 설정되며 이를 채권최고액이라고 한다. 일반채권에 비해 우선변제권이 있는 금액의 한도로 표시하는 채권최고액은 실제 채권보다 20~30% 높게 설정된다. 이는 대출받은 회사나 개인이 이자를 연체하거나 채무액을 변제하지 못할 경우에 대비해 은행에서 높게 설정하는 것이다.
[네이버 지식백과] 채권최고액 (시사경제용어사전, 2017. 11., 기획재정부)

조금 단어가 어려운데요. 쉽게 말해서, 돈을 빌려준 주체인 은행이 돈을 빌려줄때, 돈을 갚으라고 요구할 수 있는 최대 금액입니다. 일반적으로 대출원금의 110~120% 정도라고 합니다.

 

결국 은행도 이익을 추구하는 기업입니다. 돈을 빌려주는 대가로 이자를 받는 게 은행의 주 수입원입니다. 그래서 대출받은 사람이 이자를 내지 못하면 은행측에서는 손해이므로 대출 원금보다 더 많은 금액을 갚으라고 요구할 수 있는 가격이 채권최고액입니다.

 

여기에 채권이라는 단어가 붙은 이유는 채권-채무 관계가 생겼기 때문입니다. 우리가 투자수단의 하나로 채권을 사기도 합니다. 즉, 채권을 사서 돈을 주는 대신, 정기적으로 이자를 받고, 만기일에는 원금까지 되돌려받는 것입니다. 우리가 주택담보대출을 받는 것도 채권을 은행에 팔아 대출을 받는 것입니다. 대출을 받는 대가로 정기적으로 이자를 지급해야 하며 원금까지 상환해야하는 의무를 지게 됩니다.

 

예시를 들자면, 우리가 집을 담보로 대출을 3억 받았다고 생각해봅시다. 그러면 우리는 은행에 채권을 판게 됩니다. 은행은 그 채권을 산거구요. 그 채권의 가격은 3억입니다. 다만, 여기서 이자를 상환하지 못하는 등의 상황이 생기게 되면 채권의 가격이 채권최고액까지 상승할 수 있다는 겁니다. 은행측에서는 손해를 볼 수 없으니 더 많은 돈을 요구하는 것이죠.

 

채권이라는 단어가 생소하지만, 경제 활동을 위해서는 잘 알아둬야 할 단어라고 생각합니다.

 

 

 

위 부동산 이야기를 조금 이어가자면, 매도자분은 집을 담보로 6억원을 대출받았다고 합니다. 채권최고액은 7.2억으로 설정된 것이구요. 무조건 채권최고액만큼 은행에 돈을 갚아야 하는 건 아닙니다. 이자를 잘 납부하면 보통 원금만큼만 상환하면 됩니다.

 

다만, 이자를 지급하지 못하게 되면 집이 경매에 넘어가게 되고 은행측에서는 대출원금보다 많은 금액, 채권최고액까지 상승하게 될 수 있다는 점을 꼭 알아두시길 바랍니다.

위 집 같은 경우는 매매를 할 경우에는 문제가 없습니다. 매도자가 집을 판 돈으로 은행에 대출금을 상환한다고 하면요. 다만 이렇게 대출금이 많은 집은 세입자를 구하기가 어렵습니다. 저는 갭(매매가 전세가 차이)만큼만 투자하고 싶은 거였는데, 이렇게 대출이 많이 걸려있으면 세입자는 들어오기를 꺼려합니다. 집이 경매에 넘어갈수도 있다는 위험성 때문입니다.

 

만약 부동산 투자를 고려하고 계신분이라면 이런 근저당권, 채권최고액 등을 확인할 수 있는 등기부등본을 꼭 확인해보시기 바랍니다. 자칫 좋은 가격이라고만 생각해서 거래했다가 이러지도 저러지도 못하고, 심지어는 계약금을 잃는 상황도 될 수 있기 때문입니다.

 

지금까지 채권최고액에 대해 알아보았습니다. 감사합니다.