소액임차보증금 최우선 변제금 한도 증가 - 지역별 500만원 증가 (23년 2월 21일 시행)

소액임차보증금 최우선 변제금 한도 증가 - 지역별 500만원 증가 (23년 2월 21일 시행)

소액임차보증금 최우선 변제금

내 집이 없는 사람들은 월세 혹은 전세로라도 남의 집에 거주를 해야 한다. 집이 없이 노숙자로 살 수는 없기 때문이다. 특히 많은 사람들이 전세를 선호한다. 왜냐하면 매달 나가는 돈이 상대적으로 월세에 비해 적기 때문이다. 그리고 월세는 임대인에게 돈을 준다는 것 자체를 싫어하는 분들이 있어서 월세를 기피하는 분들도 많다. (사실 전세도 마찬가지인데) 그런데 전세는 월세에 비해 보증금이 크다. 최근 금리가 많이 올라 임대인이 카드빚이나 주택대출 원리금 상환이 어려워진 경우에는 집에 경매로 넘어갈 수 있다.

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소액임차보증금이란?

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소액임차보증금 - 전세집이 경매 넘어가도 보증금 받을 수 있다

지난번에 소액임차보증금에 대해 간단히 알아보았다. 소액임차보증금은 지역에 따라 아래 금액 이하인 보증금을 말한다. 만약 1억 5천 5백만원에 전세로 들어갔다면 이는 소액임차보증금에 해당하지 않는다. 소액임차보증금에 해당이 되어야 최우선 변제금을 받을 수 있다.

일반적으로 사람들은 전세로 들어갈 때 대출이 적은 집을 선호한다. 그래야 내가 빌려서 살고 있는 집이 경매로 넘어갈 확률이 적기 때문이다.물론 보증금이 작으면 그만큼 집이 작고 살기 불편할 수 있다. 현재 웬만한 아파트는 서울, 경기도의 경우 3억이 넘는다. 지방의 경우에는 더 저렴할 수 있다. 그래서 소액임차보증금에 해당하는 곳은 주로 빌라, 오피스텔 등 소형 주택이 해당된다.

구분	기준 금액
서울특별시	1억 5천만원 이하
수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시	1억 3천만원 이하
광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시	7천만원 이하
그 밖의 지역	6천만원 이하

 

최우선 변제금이란?

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소액임차인은 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도 임차주택에 대하여 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항 및 제8조제1항).
※ 소액임차인의 우선변제를 받을 수 있는 채권은 압류하지 못합니다(「민사집행법」 제246조제1항제6호).

 

최우선 변제금이란 말그대로 내가 최우선으로 돈을 받는 것을 말한다. 최우선 변제금을 받으려면 무조건 소액임차보증금에 해당하면 되는 게 아니라, 대항력을 갖춰야 한다. 대항력은 전입신고, 확정일자 신고를 하면 된다. 최우선 변제금을 받으려면 반드시 선순위 세입자가 아니여도 된다. (임대인이 대출을 받은 후에 전입신고를 해도 소액임차보증금에 해당되는 전세계약이면 최우선 변제금을 받을 수 있다는 뜻. 임대인이 대출을 받아 임차인이 선순위가 되지 못하고 후순위가 되면 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 돌려 받지 못하게 된다. 이를 활용해 중개업자와 임대인이 짜고 사기를 치는 경우가 많다. 반드시 전세집을 구할 때 대출을 받거나, 계약 직전에 등기부등본을 출력해서 임대인이 집을 담보로 대출을 받은 게 없는지 꼭꼭 확인하자. 그게 내 돈을 지키는 길이다.)

최우선 변제금 한도 증가 (지역별 500만원 증가) - 23년 2월 21일부터 상향

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지역			소액임차보증금
서울특별시			5,500만원
인천광역시 및 수도권중과밀 억제 권역	인천광역시	강화군, 옹진군	2,500만원
		서구 대곡동/불로동/마전동/금곡동/오류동/왕길동/당하동/ 원당동/인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지	2,800만원
		그 밖의 지역	4,800만원
	의정부시/구리시 /하남시/고양시/수원시/성남시/ 안양시/부천시/광명시/과천시/의왕시/군포시/용인시/화성시/세종시/김포시		4,800만원
	시흥시	반월특수지역	2,500만원
		그밖의 지역	4,800만원
	남양주시	호평동/평내동/금곡동/일패동/이패동/삼패동/ 가운동/수석동/지금동 및 도농동	4,800만원
		그밖의 지역	2,500만원
광주/대구/대전/ 부산/울산광역시		군지역	2,500만원
		그밖의 지역	2,800만원
경기도 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시			2,800만원
그밖의 지역			2,500만원

2023년 2월 21일부터 소액임차보증금 최우선 변제금이 상향되었다. 지역별로 500만원이 늘었다. 소액임차보증금에 해당하는 주택에 거주하는 사람들은 대부분이 서민들이다. 서민들은 500만원이면 정말 큰 돈이다. 국가에서 이런 서민들을 위한 복지정책을 강화하는 것은 찬성한다. 서민들이 있어야 이 나라가 움직이기 때문이다.

 

이상으로 최우선 변제금 상향에 대해 간단히 알아보았다. 전세, 월세집을 구할 때는 내가 권리분석상 선순위가 될 수 있는지를 반드시 확인해야 한다. 좀 어려울 수 있지만, 경매 관련 책을 보면 금방 이해가 될 것이다. 쉽게 말해서 아래 등기부등본 을구(근저당권 및 전세권)에 근저당권 설정 날짜가 나의 전입신고 날짜보다 늦어야 한다. 아래 2017년 11월 10일로 근저당권 설정이 되어 있는데, 2017년 11월 9일에 전입신고가 되면 나는 선순위가 되는 것이고 근저당권은 후순위가 되는 것이다. 이것이 선순위, 후순위의 개념이다. 만약 반대로 2017년 11월 11일 이후에 전입신고가 되면 나는 후순위가 되어 집이 경매에 넘어가면 보증금을 받기가 힘들어진다.