특례보금자리론 주택담보대출 자격, LTV, DTI, 금리

특례보금자리론 주택담보대출 자격, LTV, DTI, 금리

최근 금리인상 여파로 집값이 하락하면서 두 부류의 사람이 있는 것 같다. 첫째로 '이제 부동산은 끝이야. 인구도 줄어드니 내집은 필요없어.' 와 둘째로 '이번이 내 집을 마련할 수 있는 좋은 기회야'라고 생각하는 사람들이 있다. 두 부류의 의견이 누구는 맞고 누구는 틀리다고 할 수 없다. 부동산이라는 건 나이, 거주지 등에 따라 내 집의 필요여부는 달라질 수 있다. 하지만 중요한 건 우리는 살 집이 필요하다는 거다. 그것이 월세든, 전세든, 자가이든. 필자도 이번 하락장을 기회로 수도권에 내 집을 마련하려고 한다. 바로 HF 한국주택금융공사의 특례보금자리론을 통해서 말이다. 특례보금자리론은 주택 구입, 주택 보전, 상환 등 용도가 나뉘는 데 이 포스팅에서는 주택 구입용도 목적으로 대출을 받는 분들에게 도움이 될 것이다.

 

특례보금자리론

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특례보금자리론은 한국주택금융공사에서 제공하는 대출 상품으로, 고정금리로 주택구입시 큰 부담을 지지 않으면서 안정적인 금리로 대출을 상환하며 내 집에 살 수 있게 도와주는 대출상품이다. 원래는 보금자리론이라는 이름이었지만, 최근 부동산 하락장이 되면서 부동산 가격 연착륙을 위해 정부에서 규제해제와 동시에 대출을 확대하려는 목적으로 출시한 대출상품이다.

 

특례보금자리론 자격과 요건

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<특례보금자리론 신청자격 및 주택 요건>

민법상 성년

대한민국 국민

소득 제한없음

9억원이하 주택

지난 문재인 정부때와는 정말 다른 파격적인 대출상품이다. 우선 소득을 보지 않는다. 소득이 아무리 많아도 대한민국 국민이고, 성년이면 특례보금자리론 대출을 받을 수 있다. 그리고 9억원 이하의 주택이면 된다. 현재 서울 및 수도권에 9억원 이하 30평, 20평대 주택은 엄청 많다. 웬만한 서울 및 고양, 하남, 남양주, 구리, 부천, 광명, 의정부 등 서울에 인접한 아파트이면 골라서 갈 수 있다.

출처 네이버 부동산 - 9억원 이하 아파트 500세대 이상 20평, 30평대

특례보금자리론 금리

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특례보금자리론 2023년 2월 기준 금리는 위 표와 같다. 4% 중반대로 그렇게 높은 편도 그렇게 낮은 편도 아니다. 다만 조건에 따라 우대금리를 받아 3%대로도 대출이 가능하다. 0.8%p까지 적용이 되며 소득이 낮은 사회적배려층의 경우 0.4%p까지 우대금리를 받을 수 있다. 우대형의 경우 소득 1억원 이하 주택 6억원이하면 일반형 보다 기본 0.1%p낮은 금리로 대출을 받을 수 있다. 본인 소득이 1억원 이하라면 6억원 이하 주택을 찾는 게 원리금을 한푼이라도 덜 낼 수 있는 방법이다.

특례보금자리론 월별상환원리금

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주택담보대출에서 가장 중요한 건 월별원리금상환이다. 아무리 9억원 이하 주택에 대출이 가능하다고 하더라도 내가 감당할 수 있는 금액을 넘어서 대출을 받으면 그것은 전월세로 거주하는 것보다 못할 수 있다. 월별상환원리금을 반드시 계산해서 내가 어느정도까지 감당가능한 주택 가격인지를 반드시 따져야한다. 4.2억원 대출, 금리 4.3%, 40년 상환으로 계산하면 결과는 아래 그림과 같다. 원리금 균등분할상환은 월마다 내야하는 금액이 균등하기 때문에 재무계획을 세우는 데 유리한 장점이 있다. 이자를 가장 적게 내는건 체감식 상환이다. 다만 초반에 많은 금액을 내기 때문에 부담스러울 수 있다. 체증식은 초반에는 적게내지만, 갈수록 많이 내는 상환방식이다. 소득이 앞으로 계속 늘어난다면 체증식이 유리할 수 있으나 이자가 가장 많다는 단점이 있다. 개인적으로 체감식 상환방법이 가장 합리적이라고 생각한다. 초반에는 조금 힘들어도 이자를 적게 내기 때문에 적게내는 이자만큼을 아낄 수 있게 된다.

월별상환원리금 | 예상대출조회 | 주택담보대출 | 한국주택금융공사

생애최초로 주택을 매입하는 경우 주택가격의 80%까지 대출을 받을 수 있다. 다만 한도가 4.2억까지이다. 즉 역으로 계산해보면 5억 2500만원 주택의 경우를 생애최초구입자는 4.2억까지 대출을 받을 수 있다. 즉, 1억 500만원은 내가 마련을 해야한다는 말이다. 그리고 만 39세 이하 또는 신혼가구, 만34세 이하 또는 신혼가구인 경우에는 각각 대출상환기간을 40년, 50년까지 늘릴 수 있다. 대출상환기간을 늘리면 이자는 늘어나지만 원금 부담이 줄어들어 월마다 내야하는 원리금이 감소하게 된다. 이러한 조건을 반드시 고려해서 소득대비 50% 이하로 원리금 상환이 가능하도록 대출기간을 설정하는 것이 좋겠다.

 

 

특례보금자리론 LTV, DTI

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일반	생애최초 구입자
LTV 70% (단 5억 한도)	LTV 80% (단, 4.2억 한도)
DTI 60%

생채최초 구입자가 아닌 일반 주택 구입자의 경우 9억원 이하 주택의 70%까지 대출이 가능하다. 단 5억 한도이므로 약 7억 1천만원 정도의 아파트를 매입해야 LTV 비율을 높게 받을 수 있다. (나머지 2.1억은 내 돈이 필요함) 생애최초 구입자의 경우 주택가격의 80%까지 대출이 가능하다. 위에서도 언급했듯 5.25억인 아파트 매수시 4.2억 최대로 대출을 받을 수 있다.

 

 

결론 - 종잣돈을 모아 6억원 이하 주택을 매입하자

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현재 부동산시장 하락장으로 미분양이 늘고 매수문의는 거의 없다시피한다고 한다. 21년도만해도 내집마련의 기회는 없다는 분위기가 팽배했으나 지금은 180도 달라졌다. 필자는 지금도 부동산을 매입하기 좋은 시기라고 생각한다. 단 이는 투자가 아닌 내 집마련에 해당한다. 현재도 본인이 감당 가능한 금액으로 대출을 받을 수 있고 종잣돈이 있다면 매입을 해도 괜찮다고 생각한다. 필자도 현재 직장생활을 하며 모은 종잣돈을 기반으로 현재 보고 있는 아파트가 5억 후반대 가격이 되면 과감히 매수를 하려고 한다. 가격이 더 떨어질 수 있겠지만, 충분히 괜찮은 입지이고 실거주시 나에게 충분한 가치를 제공하므로 옳은 선택이라고 생각한다.

또한 22년 9월 기준으로 보금자리론은 실거주 의무가 사라졌다. 대출을 받아 집을 매수하고 전세나 월세를 받아도 된다. 그래서 지금 당장 월별원리금 상환이 감당은 가능하지만 부담스럽다면 (소득대비 50% 전후라면) 전세나 월세를 받아 월별상환금을 줄이는 방법도 있다. 물론 내가 거주할 공간은 따로 있어야 한다. 그래서 현재 저렴한 거주비를 내고 생활하고 있다면 우선 집을 사두고 나중에 들어갈 계획을 세워도 나쁘지 않다고 생각한다.

이번 하락장을 기회로 내 집 마련을 하실 분들이 이 글을 보신다면 반드시 절약, 저축을 통해 종잣돈을 모아야 한다고 말하고 싶다. 아무리 대출조건이 좋다고 해도 내 돈이 없으면 매입할 수 없다. LTV가 70, 80%이기 때문이다. 결국 주택 가격의 30%, 20%에 해당하는 만큼 내 돈이 필요하다. 물론 이 만큼의 금액도 신용대출 등을 받을 수 있지만, 이는 영끌이 된다. 내 소득을 꽉 채워 대출을 받는 건 너무나 위험한 포지션이다. 주택을 매입하고나서도 월급의 50% 이상은 저축을 통해 종잣돈을 모으는 구조를 만드는 것이 중요하다. 처절하게 절약을 하든, 부업을 통해 수입을 늘리든 그것은 본인 하기에 달렸다. 종잣돈이 있어야 하락장의 기회를 잡을 수 있다. 절대 포기하기 말고 열심히 저축하고 부업을 통해 수입을 늘려서 이번 하락장을 반드시 내 집 마련의 기회로 활용하자.