[임대] 전세자금대출 질권설정, 채권양도 알아두어야 할 것

[임대] 전세자금대출 질권설정, 채권양도 알아두어야 할 것

안녕하세요. 아이꾸준입니다.

 

오늘은 전세자금대출에서 중요한 질권설정과 채권양도에 대해 알아보겠습니다

 

전세입자를 구하는 임대인이든, 전세자금대출을 받아 전세집에 들어가야하는 세입자이든 질권설정 및 채권양도에 대해 알고계시는 게 좋습니다.

 

전세자금대출은 말 그대로 전세로 거주하기위해 은행에서 대출을 받는 것을 말합니다. 전세자금대출을 받기위해서는 질권설정 혹은 채권양도 중 하나가 필요합니다.

출처: 출처: https://m.blog.naver.com/smart-realty/221393531163

 

질권설정

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우선 질권에 대해 간략히 알아보겠습니다.

 

질권은 물권, 채권과 함께 많이 쓰이는 법률용어입니다.

 

https://ikkujun.com/979 - 물권, 채권

 

질권(質權): 채무자 등이 제공하는 재산 또는 재산권(여기서는 전세계약이 되죠)에 대해 채권자(은행)가 다른 채무자(세입자)보다 우선적으로 변제받을 수 있도록 하는 담보권

 

쉽게말해서 질권은 돈을 먼저 받을 권리라고 생각하시면 됩니다. 은행이 대출을 해주었으니 은행이 돈을 먼저 받겠다는 것이죠. 사실 당연한게, 돈을 빌려준 건 은행이니까 임대인이 이 돈을 은행에 주지 않고 세입자에게 준다면 문제가 될 수 있습니다.

 

질권설정은 단어 그대로 어떤 재산 또는 재산권에 질권을 설정하는 것을 말합니다.

 

전세자금대출을 받기위해 질권설정을 하는 경우는 서울보증보험(SGI)이라는 기관에서 시행합니다. 그러면 질권설정통지서라는 서류를 받게됩니다.

출처: https://m.blog.naver.com/smart-realty/221393531163

서류이름 그대로, 임대인의 집에 질권이 설정되었다는 걸 알려주는 서류입니다. 질권설정을 통해 전세자금대출을 받은 경우, 임대인은 반드시 전세보증금을 임차인이 아닌 은행(채권자)에게 제공해주어야 합니다.

 

질권설정이 되면, 질권설정액이 결정됩니다. 보통 대출금액의 120%정도 입니다. 근저당에서 채권최고액과 유사합니다.

채권최고액이란? (등기부등본 꼭 확인하세요)

 

질권설정은 세입자의 전세보증금을 담보로 대출을 해주는 것입니다. 즉, 전세금의 일부는 세입자가 부담을 해야하는 것입니다. 대부분의 경우 전세자금대출을 전세금의 95% 90% 이렇게 해주는 곳은 드뭅니다. 내 돈이 어느정도 필요합니다.

 

질권설정을 통한 전세자금대출에서 주의할 점이 있습니다.

만약 임대인이 전세보증금을 은행이 아닌 세입자에게 주면 문제가 복잡해집니다. 세입자가 그 돈을 다시 돌려주고 그 돈을 다시 은행에 건네주면 문제가 없지만, 최악의 상황에서는 임대인이 전세보증금을 은행에 갚아야할 수도 있습니다.

 

그러니 반드시 주의하시길 바랍니다.

 

채권양도

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여기서 말하는 채권은 돈을 갚으라고 할 수 있는 권리입니다.

 

우리가 드라마에서 자주 보았던 사채업자들이 채무자에게 돈을 갚으라고 연락하거나 위협하는 게 채권이 있기에 가능한 겁니다.

 

채권양도는 말 그대로 채권을 세입자에서 은행으로 양도(넘겨주다)했다는 겁니다.

 

전세계약에서 세입자가 임대인에게 주는 전세보증금은 임대인한테는 부채입니다. 즉, 빚입니다. 나중에 전세계약이 만기되면 세입자에게 돌려주어야 할 돈이기 때문입니다.

 

그래서 세입자는 임대인에게 돈을 달라고 요구할 수 있는 권리인 채권이 있는 겁니다. 하지만 전세자금대출을 받게 되면 대출해준 돈은 은행의 것이므로 은행이 채권을 요구할 수 있는 것입니다. 그 집에 거주하는 건 임차인이지만요. 그래서 채권양도통지서를 통해 금융기관이 이 돈을 빌려주었다는 것과 금융기관에 채권이 있다는 것을 채권양도통지서를 통해 증명하게 됩니다.

출처: https://m.blog.naver.com/PostView.naver?isHttpsRedirect=true&blogId=lawdike&logNo=220669776022

 

채권양도를 통한 전세자금대출은 주택도시보증공사(HUG)에서 주로 이뤄집니다. 채권을 양도받은 주택도시보증공사가 채권양도통지서의 확정일자를 득한 후 내용증명을 하게 되면 효력이 발생하게 됩니다.

 

채권양도도 말이 어렵지 결국은 은행이 대출해주는 겁니다. 채권양도가 효력이 생기게 되면 은행은 임대인에게 전세금을 송금하게 됩니다. 이때부터 세입자는 전세자금대출에 대한 이자를 납부해야 합니다.

 

추후 전세계약만료로 임대인이 전세금을 돌려줘야하는 상황이라면 이때도 전세금을 금융기관인 주택도시보증공사에게 송금해야 합니다. 세입자에게 보내면 문제가 복잡해질 수 있습니다.

 

참고로 주택금융공사(HF)와 주택도시보증공사(HUG)는 서로 다른 금융기관입니다.

 

이상으로 전세자금대출에 필요한 질권설정, 채권양도에 대해 알아보았습니다.

 

이 외에도 주택금융공사에서 해주는 신용을 담보로한 전세자금대출도 있습니다. 질권설정, 채권양도보다는 간단해서 따로 적지는 않았습니다. 쉽게말해 소득의 몇 배 이상을 대출해주는 게 신용을 담보로한 전세자금대출입니다.

 

감사합니다.