월세, 전세 묵시적갱신시 주의해야할 사항 5가지

월세, 전세 묵시적갱신시 주의해야할 사항

 

안녕하세요. 아이꾸준입니다.

 

최근 부동산 가격 하락으로 매매를 찾는 비율은 낮아지고 전세, 월세를 찾는 비율이 늘어나고 있습니다. 그래서 임대인도 임차인도 전세, 월세에 대해 알아두셔야 할 부분이 있습니다.

 

이번 포스팅에서는 월세, 전세 묵시적갱신시 주의사항 5가지를 알아보겠습니다.

 

묵시적갱신

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묵시적갱신이라 함은 임대인과 세입자가 임대차계약 갱신에 대한 이야기가 오고가지 않을 때, 자동으로 2년 계약이 되는 것을 말합니다. (임대차보호법에 명시된 사항)

 

전세금 혹은 월세를 올려줄 필요 없이 기존 전세금 혹은 월세를 유지하면서 2년 더 살 수 있기에 세입자에게 유리한 제도라고 할 수 있습니다.

 

묵시적 계약갱신 주의사항 5가지

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1.묵시적 계약갱신 후, 임차인은 언제든 계약해지를 할 수 있다.

묵시적 갱신 계약기간에는 임차인은 언제든 중도에 이사를 갈 수 있습니다. 계약을 해지하겠다고 임대인(집주인)에게 통보한 후 3개월이 지나면 해당 계약은 만료가 됩니다. 즉, 이에 맞춰 집주인은 보증금을 돌려줘야 합니다.

참고로 계약갱신청구권을 사용하여 계약을 한 경우에도 임차인은 중도에 계약해지를 통보할 수 있습니다. 이 경우에도 3개월 이전까지만 이야기하면 임대인은 임차인에게 보증금을 지급해야 합니다.

 

만약 계약이 중도해지되는 일을 막기 위해서는 계약을 새로 체결하는 것이 좋습니다. 계약갱신청구권을 사용하여 재계약을 하는 것이 아닌 새로운 임대차계약을 맺는 것입니다. 하지만 이 경우 임대료상한5% 제한이 없기에 임차인들은 거의 대부분 계약갱신청구권을 사용합니다.

그래서 계약갱신청구권을 사용하지 못하도록 실거주를 이유로 임차인이 이사가도록 하고, 새로운 임차인과 계약을 새로 체결하는 방법을 쓰기도 합니다.

 

2. 묵시적 계약갱신 후, 중도 계약해지시 임차인은 복비를 내지 않아도 된다.

임차인은 복비를 지불하지 않고 세입자를 구하지 않아도 됩니다. 단, 이사를 가기 3개월 이전에만 임대인에게 통보를 하면 됩니다. 통보는 가급적 증거가 남을 수 있는 카톡, 전화녹음, 내용증명을 해주시는 게 좋습니다. 이런 측면때문에 대부분의 임대인들은 묵시적 갱신이 되기를 원치 않습니다. 

 

3. 계약만료 6개월~ 2개월전까지 계약갱신에 대한 소통이 없다면 묵시적 계약갱신으로 간주

계약만료 6개월부터 2개월전까지 계약갱신에 대한 카톡대화, 내용증명 등이 없으면 묵시적 갱신으로 봅니다. 묵시적 갱신을 원치않는 임대인이라면 본인의 의사를 세입자에게 전달했다는 내용을 증명할 수 있어야 합니다. 그 방법은 카톡이나, 메세지, 전화녹음, 내용증명 등이 있습니다.

 

4. 묵시적 갱신은 횟수제한이 없습니다.

이런 경우는 거의 없기는 하겠지만, 임대인과 임차인간에 계속 연락이 없다면 묵시적 계약갱신이 자동으로 이뤄진다고 간주합니다. 묵시적 계약갱신은 횟수 제한 없이 가능하기 때문에 얼마든지 그 집에 거주할 수 있습니다.

 

5. 묵시적 갱신을 해도 계약갱신청구권은 사용할 수 있습니다. 단 1회에 한합니다.

묵시적 계약갱신 후 만약 임대인이 집을 비워달라는 요구를 하면, 임차인 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다.

이렇게 묵시적 계약 갱신에 대한 주의사항 5가지를 알아보았습니다.

 

20년에 개정된 임대차보호법으로 추가된 내용이 대부분입니다.

이 때문에 전세매물이 시장에서 싹 사라지고 전세매물이 귀해지면서 임대인들이 전세가격을 높이 부를 수 있게 되었습니다.

전세수요는 많은데 전세공급이 적기 때문이었죠. 이 때문에 21년 말 20년도에 이어 부동산 가격 상승을 불러왔습니다. 만약 임대차보호법이 개정되지 않았다면, 임대차3법이 입법되지 않았다면 전세가는 이렇게 오르지 않았을 겁니다.

 

세입자를 위한 법안이지만, 정작 세입자들이 피해를 보게 되었죠. 지옥으로 가는 길은 선의로 포장되어 있다는 말이 너무나 공감되는 상황입니다.

 

저 또한 이번 계약갱신청구권을 사용한 이후, 다음 계약때는 전세금을 많이 올려줘야 할 거 같은데 어디서 살아야할지 벌써부터 고민입니다.

 

물론 지금 전세가는 또 보합및 하락 추세에 있습니다. 너무나 많이 오른 전세가와 대출금리 상승으로 사람들이 월세를 찾게 되었기 때문입니다. 이 때문에 월세 가격도 엄청나게 올랐습니다.

이제 월세 100만원은 어렵지 않게 볼 수 있습니다.

 

앞으로 부동산 시장이 어떻게 흘러갈지에 대해 여러 의견이 많습니다. 서울, 수도권을 비롯한 광역시 및 지방도시에서는 몇 억씩 하락한 매물들이 속출하고 있습니다.

 

수도권 하락장이었던 2008년 ~ 2013년같은 시기가 오게 될까요?

 

만약 온다면 투자자들에게는 기회가 될 수 있습니다.

저는 앞으로 다가올 시장을 눈여겨 볼 계획입니다.

감사합니다.